童彤給悅彤資本那兩位職業(yè)經(jīng)理人布置了2008年度的重點工作目標，一個還是以科技公司項目投資為主，另一人是將重心先從海外分出一點，找找國內(nèi)的房地產(chǎn)項目。只投錢，不管事，要投資回報高周轉(zhuǎn)快的。

童彤自有資金則單獨分出來，琢磨著不能將雞蛋放在一個籃子里，買房也需分類。

將來電商的發(fā)展勢頭會很猛烈，嚴重沖擊實體經(jīng)濟，商鋪或者綜合大商業(yè)的升值潛力很有限。住宅就挑將來升值最快不愁賣的學區(qū)房買，也要看緣分有人賣才行，新開樓盤不多品質(zhì)都不好，總價才一二百萬太便宜，買好多套將來賣的時候還麻煩。不如再挑點寫字樓、酒店、工業(yè)園區(qū)之類的，現(xiàn)在好點的地段這些物業(yè)便宜的也就是三四個億，稍微拾掇或者改造升級一下，過兩年轉(zhuǎn)手就能翻倍。這些已經(jīng)建設好的項目，比二三四線城市基礎設施都在規(guī)劃中的白地，更靠譜一些。那些紙面上畫的好看的項目，未來很容易被政策影響，經(jīng)濟形勢拖累而遲遲無法建起來，錢被套住很難離場。

童彤原本想自己花點精力，帝都、滬市和深市，乃至杭城轉(zhuǎn)悠著看看，找目標。忽然想起木逢春這個人來，兩年前木逢春街邊發(fā)賣樓傳單的時候，兩人還聊過，童彤是蠻欣賞木逢春的能力和品性的。之后聽木嫂提過兒子成人高考已經(jīng)考上，半工半讀在學營銷專業(yè)，也不知道如今混的如何了。若是并不如意，或者工作不算是很開心，他是不是將木逢春弄過來，幫著參謀買點房子啥的，肯定比自己親力親為省力。

說來也巧，童彤這一問，木嫂當時沒回答，第二天木逢春竟然主動登門拜訪來了。仍然是一身西裝革履，雖然比當年發(fā)傳單的時候穿的檔次高一些，不過也并非名牌。手上拿了禮物，卻是從商場里買的老字號的品牌點心，老少皆宜誰都能吃，哪怕人家看不上，放在民宿的飯廳里自然也不會浪費。

其實老字號的點心并不貴，勝在一片心意和巧思。木逢春的母親在何家當保姆已經(jīng)幾年了，他多少是知道何連天父子的身家，人可不差錢，而木逢春目前的收入水平有限，沒必要瞎得瑟。送禮是禮數(shù)表達心意，正好木逢春也有事請教，怎能空手而來。

這天是工作日，何小路在學校上課，木嫂子外出采購恰好沒在四合院里。童彤也沒想到上班時間木逢春就拎著禮物來了。

童彤將人請入正堂，收了禮物，沏茶落座。

木逢春也不兜圈子，先是代替母親感謝東家照顧，而后就問起：“何總，我常聽母親提您對房地產(chǎn)的事情也很了解，我這里有些疑難想請教，不知您是否愿意指點一二?！?/br>
童彤不可能一上來就問木逢春工作的事，萬一人家發(fā)展的一帆風順，他阻了人家前程多不好呢，既然木逢春是有求而來，他姑且先聽聽：“你說說看，房地產(chǎn)的事我也是門外漢。”

“我現(xiàn)在一家地產(chǎn)公司營銷策劃部，剛?cè)肼殯]多久，整個部門里就我經(jīng)驗少學歷低。好不容易爭取到了一個機會，跟著經(jīng)理參與在北四環(huán)那邊新項目營銷策劃的事情。地塊已經(jīng)拿到了，設計部那邊讓營銷部提定位意見。領導將活都攤派開來，我也想借機表現(xiàn)一下?！蹦痉甏赫J真敘述道，“可我畢竟不是帝都本地人，說實話肯定還不如我母親接觸過的有錢人多，未來我們那個項目賣給誰，我有了初步想法，卻不知道是不是真的可行。才來問問您，若是按照我描述的那么去定位，您看看會否有銷路?！?/br>
童彤正好要買房子，奧運片區(qū)那邊也是考慮范圍，不免來了興致，問道：“你們那項目不保密吧，你有沒有帶啥材料電子版的，我這里有電腦，你深入說說。”

若是還在拿地階段，項目信息肯定不便外傳?，F(xiàn)在地塊已經(jīng)收入囊中，在策劃階段市調(diào)的時候也都散出去了一波消息，當然不怕給何總看。

木逢春有備而來，拿出U盤接入這邊的電腦，打開文件夾卻并不是零散的材料，而是認真整理匯總，充分準備的營銷策劃案PPT匯報文件。不僅包括了項目基礎信息，還有周邊市場及競品項目調(diào)研詳細數(shù)據(jù)。這些市調(diào)數(shù)據(jù)，一看就是花了大量時間精力才能得到的一手數(shù)據(jù)，相當有價值。

這個木逢春果然有一套，來請教問題之前都已經(jīng)做好了全面的準備工作。

“這地塊離奧運場館和規(guī)劃中的森林公園不算遠，2~3站地吧。那片區(qū)域算是四環(huán)外居住氛圍相當成熟的地方了，地皮雖然買的貴，但是那地方住宅根本不愁賣。領導讓我們每個人都提定位和策劃案，其實最關鍵就是想看看我們覺得那地方能賣多少錢一平米。我也學著自己做了一個，下周就要向領導匯報，我心里實在沒底?！?/br>
關于地產(chǎn)項目的定位和策劃報告，上輩子童彤就見過許多，這輩子幫著段總做項目更專業(yè)的咨詢機構(gòu)出的高大上報告也不陌生。不用木逢春講解，童彤自己已經(jīng)迅速瀏覽了一遍。

這份報告基礎數(shù)據(jù)扎實，定位分析條理清晰有理有據(jù)，最終導出來的結(jié)論也似乎看起來很合理。在周邊競品平均單價6000元左右的情況下，木逢春認為等項目開建拿到預售之后定價在9000元每平米，銷售速度和收益都不會差。

不過童彤上輩子恰好知道這個項目，依稀記得開盤售價就將近4萬元每平米，正趕上房價大漲那一波，而今木逢春根據(jù)手頭能拿到的信息分析推導9000元每平米的預期似乎太保守了?？墒牵琼椖?.5的容積率實實在在就是蓋高層塔樓的命，又不是別墅區(qū)，又不在市中心，四環(huán)外而已啊。在帝都二環(huán)邊上最貴的高層板樓也少見能賣到2萬元每平米的，誰又敢太激進的翻倍報價呢？

事實上，當時很少人能預料帝都房價居然在奧運后呼啦啦一下子起來了，何止翻倍的增長。

木逢春見何總一直不說話，忐忑道：“何總，是不是我這PPT做的不成樣子，畢竟我第一次獨自完成這種推導，要不我再給您簡單講講思路？”

“不用了，我都能看懂，你做的挺好的。只是……售價這里似乎有一點不太合理?！?/br>
“是不是太高了？一下子比競品提高2千元，我當時也有點沒把握?！蹦痉甏亨止玖艘痪?。

童彤搖頭：“我總感覺房價還會漲，你這個項目現(xiàn)在開始規(guī)劃設計，起碼一年以后才能拿到預售證，再推廣入市，前后差不多兩年，市場變化莫測。說不定周邊早不是那種價了。你的分析數(shù)據(jù)里，最好能加上近