期掛盤的地塊信息，看看樓板價(jià)。別以為你們買地貴，將來的地只會(huì)更貴更稀缺。別家買了更貴的地，產(chǎn)品肯定要售價(jià)更高。你們項(xiàng)目先天條件好，不能賣虧了。”

“那您說售價(jià)該定多少好呢？”木逢春虛心請(qǐng)教。

童彤伸出三根手指。

木逢春咬牙：“您是說再加三千，賣到一萬二？周邊可還沒有那么貴的高層住宅呢，快趕上別墅的價(jià)格了?！?/br>
“別墅可不挨著奧運(yùn)場(chǎng)館，也暫時(shí)不會(huì)有地鐵和公交那么方便到達(dá)。你看周邊這個(gè)外國(guó)語學(xué)校附屬中學(xué)、還有這個(gè)帝都知名的國(guó)際學(xué)校分銷，這學(xué)校單看在帝都不算太頂尖，可朝陽區(qū)里已經(jīng)算是很好的學(xué)校了。你們項(xiàng)目正好在學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，這可以加多點(diǎn)錢，另外就是這個(gè)地鐵口，徒步500米方便到達(dá)。還有四環(huán)一下來就是你們項(xiàng)目，去機(jī)場(chǎng)和進(jìn)城開車交通也便利。”

“客戶肯為這些再多加三千塊么？”

童彤笑了：“我那可不是三千塊的意思，是三萬。我建議你將目標(biāo)售價(jià)調(diào)整為三萬塊每平米甚至更高，定位向著城市豪宅那種方向吹，找找國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家大公園周邊城市高檔公寓的案例，補(bǔ)充進(jìn)來用國(guó)際化視野提升一下整體格調(diào)。雖然或許容積率過高，規(guī)劃形態(tài)支持不了那所謂高品質(zhì)的真豪宅，不過地段第一位啊，這地方前途不可估量，總能撐起來高端項(xiàng)目。”

“可是三萬每平米，一百平的房子就要三百萬元以上，總價(jià)天花板……”木逢春一臉不信的樣子，貧窮真的很限制想象力。

“在別的城市我不知道，可帝都藏龍臥虎，有錢人多了去了。何況總價(jià)三百萬并不高，首付一百萬，中產(chǎn)咬咬牙都買的起，遠(yuǎn)沒到帝都的天花板呢?！?/br>
童彤只是點(diǎn)到即止，沒透露太多，2010年之后，三萬每平米這個(gè)價(jià)格，東西城二手房要環(huán)境沒環(huán)境車位永遠(yuǎn)不夠的老破小都比這貴。而四環(huán)邊奧運(yùn)場(chǎng)館森林公園附近，成熟高檔居住區(qū)，也只是入門上車的價(jià)格而已。

第66章66世事難料

“真的能支撐么？首付一百萬呢？帝都真有那么多有錢人？我們項(xiàng)目的體量起碼是有1000套房子呢?！蹦痉甏翰环判牡脑俅伟l(fā)問。

童彤將PPT撥回項(xiàng)目的區(qū)位圖,指著旁邊緊鄰的一大片居住區(qū)耐心解釋道：“這個(gè)小區(qū)你調(diào)研過么？我記得是亞運(yùn)會(huì)的時(shí)候新建的高層住宅,91年前后入住的?！?/br>
木逢春茫然點(diǎn)點(diǎn)頭：“這個(gè)小區(qū)建成年代太早,又不是新建的商品房，沒在本次競(jìng)品的重點(diǎn)研究范圍內(nèi)?！?/br>
“我有個(gè)朋友住這片，這里除了部分回遷房屬于經(jīng)適房范疇不方便交易以外，其余大量的樓都是央企各部以及國(guó)有大銀行的福利分房。前幾年，聽說這些房子都讓員工成本價(jià)內(nèi)購(gòu)了,買一套也就是三五萬塊錢，再交幾百塊土地出讓金辦個(gè)上市的手續(xù),就能變成正規(guī)商品房買賣交易。房屋建筑質(zhì)量相當(dāng)好，高層帶電梯戶戶朝南，樓間距特別大無遮擋,小區(qū)內(nèi)的環(huán)境也不比新建的商品房差?！?/br>
童彤說的這個(gè)朋友，是上輩子的同學(xué)，帝都本市人，父親是大國(guó)企的職工,亞運(yùn)會(huì)的時(shí)候分了兩居室在這個(gè)小區(qū),00年前后單位要求員工出成本價(jià)將房子買到個(gè)人名下。據(jù)說他家是花了三萬多買了一套小兩居60平米,2010年初轉(zhuǎn)手100多萬賣給租戶了。

“現(xiàn)在周邊商品房賣多少錢呢？你報(bào)告里寫的是均價(jià)6000元,那些小區(qū)有這個(gè)小區(qū)地段好么？這個(gè)小區(qū)的建筑密度很低,還有大花園，公交車四通八達(dá),與國(guó)際會(huì)議中心和大商廈就隔著一條馬路,走路去奧運(yùn)場(chǎng)館比你們的項(xiàng)目更近一站地。最關(guān)鍵,這小區(qū)附近的寫字樓里入住的都是世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)和大國(guó)企。最近這幾年去國(guó)企工作的可再?zèng)]有福利分房的好事了。聽說小區(qū)里的租金很高，近期二手房也有成交，兩居室每套五六十萬總有的。而且這小區(qū)體量不小，三四千戶人家，租售都是供不應(yīng)求。”

木逢春有一絲了悟：“您是說，這個(gè)小區(qū)里的業(yè)主，也可能成為我們項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，而且他們具備一定的購(gòu)買能力對(duì)么？您這樣一提，我想起來周邊還有幾個(gè)同樣的大社區(qū)呢。原本我覺得他們現(xiàn)在居住條件已經(jīng)不錯(cuò)了，應(yīng)該不會(huì)再買新房子了?！?/br>
“90年代距今將近二十年，聽專業(yè)人士說我國(guó)第一批高層住宅戶型設(shè)計(jì)不太合理，面積也小，建設(shè)質(zhì)量再好，居住品質(zhì)也很有限。你們現(xiàn)在的項(xiàng)目，從規(guī)劃設(shè)計(jì)到建造工藝、設(shè)備設(shè)施都比那會(huì)兒強(qiáng)了太多。掙錢多了，誰不想進(jìn)一步改善一下生活條件呢？這些改善型的客戶，可以賣了手頭的小戶型居所，用這錢付首付，往后用工資和公積金還款。而這個(gè)片區(qū)內(nèi)不愁人接盤買這些相對(duì)低總價(jià)的小戶型二手房，他們剛來帝都工作，買不起更好的，總要先有個(gè)落腳點(diǎn)過度。帝都不斷吸納外來人口，你是不是也想過再攢幾年錢，在帝都買房扎根呢？”

木逢春做地產(chǎn)這一行，每天都是和房?jī)r(jià)打交道，當(dāng)然是想早點(diǎn)買房，沒不起大的買個(gè)小一點(diǎn)的，貸款買也總比租房子將租金扔給房東自己啥也落不著劃算。國(guó)家雖然一再調(diào)控，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)卻沒有明顯的背離，只是漲多漲少的問題，按照目前觀察的情況，晚買一年就要多花不少冤枉錢。

“還有一點(diǎn)，如果你們的項(xiàng)目一手房?jī)r(jià)格高了，二手房的價(jià)格也會(huì)跟著水漲船高。今年買老小區(qū)的一套房可能五六十萬，等你們項(xiàng)目開盤了售價(jià)一拉，老小區(qū)現(xiàn)房本來就供不應(yīng)求，二手房的價(jià)格翻倍都不為過?！蓖疀]有一味的灌輸，而是啟發(fā)式的談自己的感悟，講到這里就不再繼續(xù)了，關(guān)于怎么把房?jī)r(jià)炒高這事畢竟與大國(guó)策有悖，童彤可不想將正直青年引入歧途。

木逢春從窮鄉(xiāng)僻壤而來，營(yíng)銷專業(yè)尚未畢業(yè)，地產(chǎn)圈子里混跡的時(shí)間還不夠久，沒有那么復(fù)雜的念頭，光是聽何總講到的這些，足夠他好好消化體會(huì)了。他忙不迭謝了又謝，而后表示：“幸好早來向您請(qǐng)教，還有幾天時(shí)間，我抓緊再去您提的小區(qū)調(diào)研一下。如果能拿到更多支持?jǐn)?shù)據(jù)，我想我會(huì)將項(xiàng)目的預(yù)期售價(jià)以及推理過程都完善的更合理?？傊兄x您的指點(diǎn)。”

童彤客氣幾句并沒多留，甚至都沒有再提挖木逢春來身邊幫忙的念頭。這小伙子看起來很喜歡目前的工作，最起碼他自己懂得爭(zhēng)取機(jī)會(huì)，也頗有一些天賦。第一次做這種營(yíng)銷策劃和定位的分析報(bào)告就已經(jīng)井井有條，考慮的很全面了，除了勤奮